买房还是租房？对于许多生活在大城市的人来说ღღ，租房已成为重要的安居方式ღღ。住房租赁市场特别是长租市场的规范与成长ღღ，是满足人们高品质居住需要的一个重要方面ღღ。当前ღღ，我国长租市场在发生着怎样的变化？未来如何进一步提升租赁品质？新出台的《住房租赁条例》又将对市场产生怎样的影响？

　　7月21日ღღ，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式公布ღღ，将于9月15日起施行ღღ。《条例》对出租承租活动ღღ、住房租赁企业行为ღღ、经纪机构行为等方面提出了明确规范ღღ，为住房租赁市场提供了明确的制度框架和行为准则ღღ，我国住房租赁管理体系进一步完善ღღ。

　　业内人士认为ღღ，长租市场的发展不仅是房地产领域的议题ღღ，更关乎城市未来凯发K8官方旗舰厅ღღ。近年来ღღ，在租购并举政策基调下ღღ，长租市场结构发生显著变化ღღ，住房保障体系多元化供给格局正加速构建ღღ，从而更好满足青年ღღ、新市民及家庭等多元群体居住需求ღღ。

　　“现在租房ღღ，真的跟以前不一样了ღღ。”今年“五一”期间ღღ，在昆明工作的张女士因工作变动告别了租住10年的房子suparc官网凯发K8官方旗舰厅ღღ，完成了新一轮换租ღღ，她表示整个过程很顺畅ღღ，租房前期在网上做好功课ღღ，实地看房目标明确ღღ，价格也基本透明ღღ，节省了很多时间ღღ。

　　在一二线热点城市ღღ，租房已成为很多人青睐的居住方式ღღ。住房租赁市场的发展ღღ，关乎群众的幸福感和获得感ღღ。中办ღღ、国办印发的《关于进一步保障和改善民生 着力解决群众急难愁盼的意见》提到suparc官网ღღ，“支持各地统筹资金渠道ღღ，加大保障性住房供给ღღ，引导支持社会力量运营长期租赁住房”“引导支持在保障性住房中加大兼顾职住平衡的宿舍型ღღ、小户型青年公寓供给”ღღ。

　　今年是“十四五”规划收官之年ღღ，各地保租房筹集按照既定目标有序完成ღღ，按照5年870万套（间）目标来看ღღ，可以惠及2600多万新市民ღღ、青年ღღ。当前ღღ，北京ღღ、上海ღღ、深圳ღღ、杭州ღღ、成都等部分核心一二线城市保租房已进入规模化入市阶段ღღ。

　　业内人士估测ღღ，就目前我国住房租赁市场而言ღღ，个人房东出租仍占据主导地位ღღ，占比约八成ღღ；集中或分散式的机构化运营占一成左右ღღ；保租房在近几年逐渐成为重要供给之一ღღ，和年轻人及灵活就业有关的保租房项目明显增多ღღ，预计未来占比接近一成ღღ。

　　对于各租房类型的优缺点ღღ，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析ღღ：“个人房东的房源分布广ღღ，可满足就近租房的需求ღღ；机构化运营的托管性质租赁住房ღღ，由于租售的门槛低且处于小区内ღღ，本质上仍是一种更标准化的个人房东房源ღღ；长租公寓一般有较好的装修ღღ，但这几年也看到一些乱象ღღ，项目质量参差不齐ღღ；保租房普遍是新小区ღღ，所以有些价格比周边房源高一点ღღ。”

　　今年的毕业季ღღ、求职季ღღ，热点城市中小户型呈现出供不应求态势ღღ。58安居客研究院数据显示ღღ，6月份ღღ，一线室户型的需求热度占比在70%至80%ღღ，而对应的户型市场供给占比约为60%至76%ღღ；二线室户型的需求热度占比在60%至75%suparc官网ღღ。

　　不只是毕业生ღღ，中青年ღღ、家庭等群体的长租需求也在持续释放ღღ。日前发布的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》提出ღღ，随着城镇化率突破66%ღღ、城镇常住人口达9.3亿人ღღ，住房租赁需求持续攀升ღღ，全国租房人口已近2.6亿人ღღ。一线及新一线城市租房需求更加旺盛ღღ，据测算ღღ，四大一线万人ღღ。与此同时ღღ，租客结构也在发生深刻变化ღღ。中年群体回归租房市场ღღ，35岁以上租客占比超35%ღღ。

　　58安居客研究院院长张波认为ღღ：“在买房还是租房的选择上ღღ，一旦租房性价比更高ღღ，且市场趋于稳定ღღ，租赁人群占比便会逐渐提升ღღ，这将是未来的发展趋势ღღ。”

　　张女士告诉记者suparc官网ღღ，相比以往租客需承担全部中介费的情况ღღ，如今房东和租客各付一半成为主流ღღ。中介公司服务也更好了ღღ，有的中介还会帮忙搬家suparc官网ღღ。“如今搬家公司越来越专业ღღ，项目清楚ღღ、收费透明ღღ，大件物品保护得非常仔细ღღ，全程几乎不用操心ღღ。”她表示ღღ，相较买房ღღ，这种能随着工作变动而灵活换租的方式对她而言更具性价比ღღ。

　　长租市场的发展与人口趋势密不可分ღღ。一方面ღღ，随着经济社会发展水平和城市现代化水平的提高ღღ，作为劳动人口主力军的20岁至39岁中青年正加速向大城市集聚ღღ。另一方面ღღ，晚婚晚育ღღ、家庭规模小型化等趋势日益明显ღღ。随着结婚和生育年龄后移ღღ，住房租赁的需求期正在进一步延长ღღ。重点城市的租赁人口基数庞大ღღ，租赁住房的发展潜力巨大ღღ。

　　为加快建立多主体供给ღღ、多渠道保障ღღ、租购并举的住房制度ღღ，2016年以来ღღ，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施ღღ，包括土地供给ღღ、税收优惠和金融支持等ღღ，有效推动了长租公寓市场的规范化ღღ、高质量发展ღღ。特别是REITs等金融工具的陆续发行ღღ，使经营性不动产在“投—融—建—管—退”等环节上实现了闭环ღღ。

　　在政策导向ღღ、现实因素ღღ、租住观念等因素作用下ღღ，我国长租市场呈现出显著的结构性变化ღღ。中国房地产业协会长租房分会秘书长赵晓英指出ღღ，当前长租市场出现了经营主体多元化ღღ、产品类型丰富化ღღ、运营模式多样化ღღ、租赁关系长期化等显著变化ღღ。

　　赵晓英表示ღღ，首先ღღ，长租市场参与者不断增加ღღ，除了传统的房产中介和小型租赁企业外ღღ，品牌开发商ღღ、专业长租公寓运营商ღღ、金融机构ღღ、国企等纷纷涉足ღღ，形成了多元化的市场经营主体ღღ。其次ღღ，市场从单一的普通租赁住房ღღ，向保租房ღღ、长租公寓ღღ、服务式公寓ღღ、高端公寓等多种类型发展ღღ，满足不同层次和需求的租客ღღ。再次ღღ，出现了集中式ღღ、分散式等多种运营模式ღღ，一些企业以轻资产ღღ、中资产ღღ、重资产等不同模式进行布局ღღ。此外ღღ，随着租购并举政策的推进ღღ，租客的租赁观念逐渐转变ღღ，租赁关系更加稳定ღღ，长租合同的签订比例有所提高ღღ。

　　“当前ღღ，居民的长期租房需求持续释放ღღ，租赁居住模式被认可ღღ，租房供给主体也越来越多元化ღღ。”广东省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示ღღ，有意愿进入住房租赁赛道的主体越来越多ღღ，竞争越发激烈ღღ，为了迎合多元居住需求ღღ，租赁企业在个性化居住体验ღღ、综合性价比等方面下足功夫ღღ。

　　例如ღღ，近年来ღღ，万科泊寓陆续推出了面向中高端商务人士的服务式公寓ღღ、面向企业定制的蓝领宿舍凯发K8官方旗舰厅ღღ，以及大型租赁社区ღღ，为各个年龄阶段ღღ、不同租房需求的人群提供服务ღღ；龙湖冠寓针对租住客群社交需求ღღ，重点打造影音休闲ღღ、健身娱乐和自习办公空间ღღ，针对毕业生群体ღღ，今年再次加码优惠力度ღღ，合计为每位毕业生提供价值超千元的租房礼包ღღ；贝壳省心租为租客配备24小时响应ღღ、700多项免费维修等权益ღღ，同时通过优化收房标准ღღ、出房周期凯发K8国际登录官方网站ღღ。ღღ，让分散的房源实现高效运营ღღ；自如推出“增益租”新模式ღღ，对业主托管的房子进行装修改造ღღ，提供专业资产管理服务ღღ。

　　“机构化运营的长租公寓项目因品质普遍较高ღღ、服务好ღღ，且可提供较独立的居住空间ღღ，私密性有保障ღღ，受到年轻人青睐ღღ，但价格偏高等问题也难以忽略ღღ。短期因市场供应明显增多ღღ，竞争有所加剧ღღ，长租公寓市场运营面临一定压力ღღ。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为ღღ，综合来看ღღ，目前北京ღღ、上海ღღ、杭州等热点城市集中式长租公寓在住房租赁市场中的占比均在10%以下ღღ，远低于德国ღღ、日本等国家水平ღღ，在租户对租住品质要求不断提升的背景下ღღ，我国长租公寓机构化率仍有进一步提升的空间ღღ。

　　“在北京工作了6年ღღ，我搬了6次家ღღ。”陈女士告诉记者ღღ，“遇到过房东卖房ღღ、到期涨价甚至楼下邻居闹事等问题ღღ，所以不得不频繁搬家ღღ。现在租在离单位近的老小区ღღ，签了2年租约ღღ，生活趋于安稳ღღ。不过ღღ，智能家电方面还需要自己添置一些ღღ。”

　　陈女士的经历凯发K8官方旗舰厅ღღ，反映了分散式租赁住房面临的普遍问题ღღ。在当前阶段ღღ，个人房东出租ღღ，即分散式房源将长期是我国城镇住房租赁市场的供应主体ღღ，租房过程中屡见不鲜的随意涨租金ღღ、租期不稳定ღღ、克扣押金ღღ、维修责任划分等问题也多出现在这类房源上ღღ。推动此类房源集中化ღღ、专业化运营管理ღღ，是实现分散式租赁住房高质量发展的重点ღღ。此次《条例》也提出ღღ，“国家鼓励居民家庭将自有房源用于租赁”ღღ。

　　多项全国性家庭住户调查反映ღღ，我国城镇地区住房套户比已经达到1.1乃至更高水平ღღ，即家庭持有的住房总套数超过家庭数的10%乃至更多ღღ。这部分由家庭持有但不作为主要居所的庞大房源ღღ，除部分作为家庭季节性用房外ღღ，对外出租是最主要用途之一ღღ。

　　清华大学房地产研究中心主任吴璟表示ღღ，改善型需求是目前很多城市的主流购房需求ღღ，这就意味着家庭在购房的同时需要处置其原有住房ღღ。目前这种处置主要采用出售方式ღღ，但受市场环境影响很大ღღ。事实上ღღ，对于能够满足首付款要求的家庭ღღ，出租原有住房再以租金支付房贷ღღ，可以成为其处置原有住房的另一种选择ღღ。

　　个人房东出租模式效率低ღღ、服务缺乏保障ღღ，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈ღღ。分散式房源寻找租户和出租过程中事务繁琐ღღ，个人房东专业化程度低ღღ、时间成本高ღღ，且难以发挥规模优势ღღ。有调查显示ღღ，“怕麻烦”已成为制约业主将空置住房出租的主要原因ღღ，甚至可能超过“租金收益率低”ღღ。此外ღღ，部分分散式房源装修老旧ღღ、设施缺失ღღ，在出租前需要进行局部翻新改造ღღ，进一步推高了管理难度ღღ。而对于租房者来说ღღ，个人房东能够提供的服务质量差异巨大ღღ，这种不确定性成为影响其租赁生活质量的主要因素之一ღღ。

　　“实现分散式租赁住房高质量发展的重点ღღ，在于推动对此类房源的集中化ღღ、专业化运营管理ღღ。”吴璟指出ღღ，一种模式是推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸凯发K8官方旗舰厅ღღ，最典型的是收购家庭持有的老旧小区分散房源ღღ，局部翻新装修后作为政策性或市场化租赁房源ღღ。2023年底凯发K8官方旗舰厅ღღ，苏州等城市曾出台“以旧换新”购房政策ღღ，近期青岛ღღ、武汉等城市也启动了“收购个人二手房”计划ღღ。但受资金限制ღღ，以及在确定收购价格等流程上存在困难ღღ，这种模式的应用可能受到较大限制ღღ。

　　另一种模式是分散式房源的产权仍由家庭持有ღღ，以托管的方式实现专业化长租公寓企业集中运营ღღ，即长租公寓企业的“轻资产分散化”模式ღღ，典型企业如建信住房租赁ღღ、自如等ღღ。“与前一种模式相比ღღ，这种模式更为成熟ღღ，在多数城市也具备更强的可行性ღღ。”吴璟说ღღ。

　　“在不少国家ღღ，机构化租赁占比可达30%ღღ，甚至达到50%ღღ。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然认为ღღ，民用住宅领域的机构化管理尤为重要ღღ，“如果一栋楼的业主纷纷对外出租ღღ，却缺乏统一规范管理ღღ，很容易造成混乱ღღ。有经验表明ღღ，机构化管理比例越高ღღ，市场发展越规范ღღ。”

　　在《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》等一系列政策文件陆续出台后ღღ，住房租赁企业的运营日趋规范ღღ，逐渐摒弃了此前以套取租金贷ღღ、高收低出ღღ、长收短付等为典型特征的“蛋壳模式”ღღ，而多转向以收取月租金一定比例的管理费或服务费作为盈利来源的ღღ、更为良性的托管运营模式ღღ。

　　吴璟建议ღღ，进一步强化分散式租赁住房的供给端政策ღღ，如综合采取税收减免ღღ、低成本贷款ღღ、允许经营权融资ღღ、直接补贴ღღ、政府采购住房租赁服务并纳入人才支持计划等ღღ，对运营分散式房源的住房租赁企业提供支持ღღ。此外ღღ，还可以进一步通过联合运营ღღ、委托运营ღღ、包租运营和投资改造等方式ღღ，将部分分散式房源纳入当地保租房体系ღღ，达到加快盘活存量住房和扩大保租房供应一举两得的效果ღღ。

　　“长租市场是城市吸引和留住人才的‘第一道门槛’ღღ。”清华大学城市治理与可持续发展研究院副研究员李栋表示ღღ，在知识经济时代ღღ，城市间的竞争本质上是人才的竞争ღღ。对于广大青年人ღღ、新市民而言凯发k8国际手机ღღ。凯发APP官网入口ღღ，ღღ，能否以一个合理成本ღღ，有尊严地在一个城市安顿下来ღღ，是他们“用脚投票”决定去留的关键ღღ。因此ღღ，长租市场已超越单纯的“住有所居”ღღ，成为城市招商引智ღღ、优化营商环境的基础设施ღღ，直接影响着城市的人力资本积累和创新活力ღღ，是城市发展战略中必须优先考量的民生问题和发展问题ღღ。

　　市场的活力与秩序源于稳定ღღ、透明的规则ღღ。当前ღღ，长租市场的许多矛盾ღღ，根源在于规则治理的滞后ღღ，当务之急是建立一套覆盖租前ღღ、租中ღღ、租后的全链条监管与服务体系ღღ。

　　“比如ღღ，推行租金指导价和涨幅限制ღღ，防止市场过热ღღ。强制实行资金监管专用账户ღღ，保障押金安全ღღ。推广标准化合同范本ღღ，明确租赁双方的权利与义务ღღ。”李栋表示ღღ，政府的核心职责是“补位”ღღ，即聚焦公益性ღღ，大力发展保租房ღღ，为城市运行所必需的基础服务人员ღღ、青年人才等特定群体提供“雪中送炭”式的兜底保障ღღ，确保城市的公平与包容ღღ。在此基础上ღღ，应为市场化的长租机构ღღ、个人房东创造公平透明的竞争环境ღღ，鼓励他们提供多样化ღღ、高品质的租赁产品ღღ，满足不同群体的改善性ღღ、个性化需求ღღ，形成“锦上添花”的丰富供给ღღ。

　　构建健康成熟的长租生态ღღ，对城市核心竞争力ღღ、民生福祉和经济社会高质量发展具有重要意义suparc官网ღღ。政府需扮演好“裁判员”和“服务员”角色ღღ，制定规则ღღ、搭建平台ღღ、提供数据ღღ，积极引导和培育专业ღღ、有社会责任感的租赁企业ღღ，发挥其在房源整合ღღ、专业运营ღღ、服务提升方面的优势ღღ。同时ღღ，也要畅通租客的权益表达和救济渠道ღღ，形成良性互动ღღ、互相监督的治理格局ღღ。

　　业内人士认为ღღ，此次《条例》的正式出台ღღ，将推动我国住房租赁市场进入法治化ღღ、规范化的新阶段ღღ，将有力促进住房租赁市场高质量发展ღღ，推动加快建立租购并举的住房制度ღღ，也将对盘活存量资产以及培育住房租赁企业等发挥重要作用ღღ。（中国经济网记者 李 方）